囲い込みとは、売却を依頼された不動産会社が、自社で「買い手」も見つけることで、売主・買主の両方から仲介手数料を得ようとする行為です。

他社への情報遮断

他の不動産会社から「この物件を紹介したい」という問い合わせがあっても、「商談中です」「契約予定です」と嘘をついて断ってしまいます。

両手仲介の追求

不動産会社にとっては、手数料が2倍になる（両手仲介）ためメリットがありますが、売主様にとっては購入希望者の母数を自ら減らしていることになります。

成約価格の下落

広く市場に公開されないため、本来もっと高く買ってくれる人がいたかもしれないチャンスを逃し、結果的に値下げを提案されるケースも少なくありません。

このような状況を避けるためには、物件情報が正しく市場に流通しているかをチェックする必要があります。

囲い込みを防ぎ、スムーズな売却を進めるために、以下の3点を確認しましょう。

レインズ（REINS）への登録と証明書の発行

専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社には指定流通機構（レインズ）への登録義務があります。登録後に発行される「登録証明書」を必ず受け取りましょう。

「ステータス管理」の確認

レインズには物件の状況（公開中・書面による申し込みあり等）を表示する機能があります。自分の物件が勝手に「相談中」などにされていないか、売主様専用の確認画面からチェックすることが可能です。

「両手仲介」に固執していないか見極める

「自社のお客様を優先したい」という態度は、一見熱心に見えますが、他社からの客付けを拒否しているサインかもしれません。広く広告を展開してくれるかを確認しましょう。

物件の価値を最大限に引き出し、囲い込みを回避して成約に導くためのステップです。

オープンな広告戦略を求める

自社サイトだけでなく、ポータルサイト（SUUMO、LIFULL HOME'S、アットホームなど）への掲載を幅広く行っているか確認しましょう。露出が多いほど、囲い込みはしづらくなります。

内見予約の状況を細かくヒアリング

「最近、他社からの問い合わせはありますか？」と具体的に聞いてみましょう。極端に他社からの案内が少ない場合は、不自然な情報制限が行われている可能性があります。

「片手仲介」も厭わない会社を選ぶ

「良い買い手がいれば、どこの仲介会社経由でも構わない」というスタンスの会社は、売主様の利益を第一に考えています。

売却活動をスタートさせた後、不信感を感じた場合は以下の点に注意して行動しましょう。

媒介契約の種類を検討する

囲い込みがどうしても不安な場合は、複数社に依頼できる「一般媒介契約」という選択肢もあります。ただし、各社の責任感が薄れるデメリットもあるため、慎重な判断が必要です。

報告義務の履行を確認する

不動産会社には売却活動の状況を報告する義務があります。問い合わせ件数や内見者の反応など、具体的なデータに基づいた報告があるかチェックしてください。

セカンドオピニオンを取り入れる

「なかなか売れないから大幅に値下げしましょう」と言われたら、一度立ち止まって他の不動産会社に意見を聞いてみるのも有効です。