はじめに

不動産を売却する際には、その売却益に対して譲渡所得税がかかることをご存知でしょうか。

譲渡所得税は、不動産売却で得られる利益に対して課税される税金です。

しかし、その計算方法や税率、特例措置など、詳しい内容を理解していない方も多いかと思います。

本記事では、譲渡所得税の基本的な仕組みについて分かりやすく解説します。

これから不動産の売却を考えている方や、すでに売却を決めた方にとって、知っておくべき重要なポイントをお伝えします。

ぜひ最後までお読みいただき、適切な税務対策を行いましょう。

目次

1.

譲渡所得とは

2.

譲渡所得の計算方法

3.

譲渡所得にかかる税金

4.

譲渡所得の特例と控除

5.

譲渡所得税を軽減するためのポイント

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1)譲渡所得とは

譲渡所得とは、不動産を売却した際に得られる利益のこと

土地、建物、借地権などが対象となります。

2)譲渡所得の計算方法

譲渡所得の計算式:譲渡所得 = 売却価格 - (取得費 + 譲渡費用)

取得費:不動産の購入費用や購入時の手数料など。
譲渡費用:売却時の仲介手数料や登記費用など。

取得費の詳細は

・譲渡した資産の購入代金※1※2

・購入時の手数料

・設備費

・購入後にかかった改良費など

※1建物は年数や、構造により減価償却されます。当初購入資金とイコールではありません。

※2購入当初の代金が分からないケースは、概算取得費を取得費とします。概算取得費は、譲渡収入金額の5%です。概算取得費は、取得費が不明な場合や概算取得費を使用した方が節税できる場合にも選択できます。


譲渡費用の詳細は

・譲渡の際に支出した仲介手数料

・運搬費

・登記および登記に必要な費用

・その他資産を譲渡するときにかかった費用売主が負担した印紙税

・貸家を売る際、借家人に建物を明け渡してもらうために支払う立退料

・土地などを売るために建っている建物を取り壊す取壊し費用と建物の損失額

・既に売買契約を締結した資産をより有利な条件で売るために支払う違約金

・借地権を売るときに支払う名義書換料など

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3)譲渡所得にかかる税金

長期譲渡所得と短期譲渡所得

所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以内の場合は短期譲渡所得として扱われ、それぞれ異なる税率が適用されます。

区分 短期 長期
期間 5年以下 5年超 10年超所有軽減税率の特例
※ 買い換えた住宅への住宅ローン控除との併用は不可
居住用 39.63% 20.32% ①課税譲渡所得6,000万円以下の部分14.21%
(所得税30.63% 住民税 9%) (所得税15.315% 住民税 5%) (所得税10.21%・住民税4%)
     
    ②課税譲渡所得6,000万円超の部分20.315%
    (所得税15.315%・住民税5%)
上記以外 39.63% 20.32%
(所得税30.63% 住民税 9%) (所得税15.315% 住民税 5%)

上記税率には、復興特別所得税として所得税の2.1%相当が上乗せされています。

復興特別所得税とは源泉所得税を徴収する際に一緒に徴収される税金で、東日本大震災から復興のための財源確保を目的としたものです。

復興特別所得税は、2013年1月1日から2037年12月31日までの間に生じた所得において所得税の2.1%相当が源泉徴収されます。

4) 譲渡所得の特例と控除

マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例

国税庁:マイホームを売ったときの特例


※注意)買い替え時の3,000万円特別控除と住宅ローン控除は併用不可

買い替える物件や譲渡所得の額により、どちらの制度を利用する方が良いかは変わります。

5)譲渡所得税を軽減するためのポイント

不動産売却による譲渡所得税は、多額の負担となることがありますが、適切な対策を講じることで軽減することが可能です

取得費の適切な計算:取得費を正確に計算することで、譲渡所得を減らすことができます。


特例を活用する:一定の条件を満たせば譲渡所得税の控除ができます。詳しくは本文4の項目参照


売却時期の調整:所有期間を考慮して売却時期を調整することで、税率を軽減することができます。


贈与の活用:不動産を売却する前に、親族に贈与することで、贈与税の範囲内であれば非課税となります。その後、贈与を受けた親族が売却することで、譲渡所得税を分散させることができます。

難しい税の計算は税理士に相談することで、最適な節税対策を講じることができます。複雑な税務処理も適切に対応してくれます。

費用はかかりますが、結果的に支払う金額は減らすことができそうです。

Action

少しでも後悔の少ない売却活動を進めていくには

不動産売却に伴う譲渡所得税は、多くの方にとって大きな負担となり得ます。

しかし、正確な知識を持ち、適切な手続きを踏むことで、その負担を軽減することが可能です

本記事では、譲渡所得の基本概念から計算方法、税率、特例措置、そして節税のポイントまでを網羅的に解説しました。

譲渡所得税を理解することで、不動産売却の際の経済的な計画を立てやすくなります。

また、専門家への相談を通じて、さらに有利な節税対策を講じることも重要です。これから不動産の売却を検討されている方は、ぜひ本記事の内容を参考にして、納得のいく売却を目指してください。

本記事のまとめです。

  • check_box

    譲渡所得 = 売却価格 - (取得費 + 譲渡費用)

  • check_box

    取得費や譲渡費用を正確に把握する

  • check_box

    売却時の特例を利用し控除を受ける

  • check_box

    長期所得と短期所得で税率が変わる

  • check_box

    税理士に相談する

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    この記事の筆者 小柳拓也

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