Note

不動産は高額な取引です。
宅建業者ではない売主と買主での取引の場合は、トラブルが生じることもしばしば。せっかく気に入って購入してもらった物件が、引き渡し後に問題が発生しトラブルに発展しないように、以下のポイントを契約書に記載しましょう。

• 1. 詳細な物件状態の開示
  

  物件の現状に関する詳細な情報を明確に記載し、可能な限り隠れた瑕疵も含めて開示することが重要です。これには、過去に発生した事故や修理歴、現在の損傷や機能不全の詳細が含まれます。

  付帯設備表や物件告知書を作成し、現状を知ってもらったうえで契約すると、「こんなはずじゃなかった」を防ぐことが出来ます。

  
  

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• 2. ホームインスペクションの実施
  

  ホームインスペクションは、不動産取引において物件の状態を専門家が詳細に調査し、報告することを指します。

  ホームインスペクションでは、以下のような項目が調査されます。

  
  

  構造の安全性：基礎、柱、梁、屋根などの構造体の安全性や耐久性。

  設備の機能性：水道、ガス、電気などのライフラインの状態や、冷暖房設備、給湯器などの機能性。

  屋内環境：湿気、結露、カビの発生状況。

  害虫の有無：シロアリなどの害虫被害の有無と範囲。

  
  

  その他：内装や外装の劣化状況、不具合の有無。

  購入者は物件の現状を正確に理解し、将来的な修繕費用やリスクを見積もることができます。又、売主も安心して取引ができ、契約不適合責任による修補の責任のリスクが軽減されます。

  
  

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• 3. 免責特約の明記
  

  契約書に免責特約を設けることで、特定の瑕疵に対して売主の責任を免除することができます。

  特約は具体的かつ明確に記載する必要があります。どのような瑕疵が免責の対象となるのか、その範囲や条件を詳細に説明することが重要です。

  免責特約は公平であるべきで一方的に購入者に不利益が大きいのは好ましくありません。物件価格の交渉による免責などが良いでしょう。売主は、免責を求める前に、物件の瑕疵について買主に対して十分な情報提供を行う義務があります。隠していた瑕疵が後に発覚した場合、免責特約は無効となる可能性があります。

  
  

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• 4.契約不適合責任の期間の定め
  

  
  

  中古の取引はあくまで現況有姿販売ですので、実際に住んでみて判明した、隠れた瑕疵や契約内容と異なる部分があれば、売主に通知します。

  業者ではない売主の契約不適合責任は任意規定ですので、買主が了解すれば自由に通知期間を定めることができますが、一般的には3ヶ月間程度。

  長くても、短くても公平さを欠きますので特別な理由がない限り、3ヶ月程度の期間で定めましょう。

  
  

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