Note

不動産売却のトラブルは、ほとんどが「説明不足」から起きています。
この記事では、売主が見落としがちな説明トラブル9選と、後悔しないための対策を簡潔に解説します。

• ポイント１

  雨漏り・水漏れを「昔の話」として伝えなかった

  なぜ起きる？

  売主は「修理済み＝解決済み」と考えがちですが、 買主にとっては “過去に起きた事実”そのものが重要情報 です。

  
  ありがちな誤解

  ・もう直したから説明不要
  ・何年も前の話だから関係ない
  ・今は症状が出ていない
  

  
  

  対策
  ・発生時期・原因・修理内容を簡潔に整理
  ・「現在は再発なし」と現状も併記
  ・写真や修理記録があれば信頼度が大きく向上

  
  

  

• ポイント２

  シロアリ被害・防蟻処理の説明不足

  なぜ起きる？

  「被害はなかったと思う」「業者を呼んだ記憶がない」 という 曖昧な記憶 が原因になりがちです。

  
  ポイント
  ・被害の有無
  ・防蟻処理の有無
  ・実施時期
  この3点は、不明でも必ず記載することが重要。
  

  
  

  対策
  ・分からない場合は正直に「不明」と明記
  ・防蟻処理済みなら時期を記載
  ・床下点検口があれば内覧時に一言説明

  
  

  

• ポイント３

  境界が未確定なのに「問題ない」と伝えてしまう

  なぜ起きる？

  長年住んでいると「ここが境界だと思っていた」という 感覚的な認識 が強くなります。

  
  起きやすいトラブル

  ・境界杭が見当たらない
  ・隣地との認識ズレ
  ・買主が建築計画を立てられない
  

  
  

  対策
  ・確定測量の有無を明確に説明
  ・未確定の場合は「現況渡し」を明記
  ・測量するかは価格戦略とセットで判断

  
  

  

• ポイント４

  越境（ブロック・屋根・配管など）の説明漏れ

  なぜ起きる？

  越境は「昔からある」「自分の代ではない」ケースが多く、 軽く考えられがちです。

  
  注意点

  ・金融機関や将来売却時に影響する
  ・是正費用が高額になる場合も
  

  
  

  対策
  ・越境の有無・内容を整理
  ・覚書の有無を確認
  ・写真＋簡単な図で説明

  
  

  

• ポイント５

  近隣トラブル・騒音問題を伝えなかった

  なぜ起きる？

  感情が絡むため、売主が最も言いづらい項目です。

  
  ポイント
  ・主観ではなく「事実」を伝える
  ・現在進行形か、過去かを区別
  

  
  

  対策

  ・「過去に〇〇があったが現在は解消」など時系列で説明
  ・感情的な表現は避ける
  ・頻度・内容を簡潔に記載

  
  

  

• ポイント６

  増改築・未登記部分の説明不足

  なぜ起きる？

  「自分で使っている分には問題なかった」という感覚が原因。

  
  よくある問題・建築確認を取っていない増築
  ・登記簿と現況面積の不一致
  

  
  

  対策
  ・増改築の時期・内容を明示
  ・未登記部分があれば事前に説明
  ・融資への影響も想定して共有

  
  

  

• ポイント７

  設備の不具合を「使えるから大丈夫」と判断

  なぜ起きる？

  売主目線では「動く＝問題なし」ですが、
  買主は いつ壊れるか を気にします。
  

  
  

  対策
  ・不具合は正直に記載
  ・使用年数を明示
  ・免責条件を契約書に反映

  
  

  

• ポイント８

  管理規約・使用制限の伝達不足（マンション）

  なぜ起きる？

  日常生活では意識しなくなるため、 重要性を見落としがちです。
  

  
  

  よくある制限・ペット飼育
  ・楽器演奏
  ・民泊禁止
  ・駐輪・駐車ルール
  

  
  

  対策
  ・管理規約、使用細則を事前に共有
  ・内覧時にも口頭で補足説明

  
  

  

• ポイント９

  「聞かれなかったから説明しなかった」

  最も危険な考え方

  説明義務は 「質問されたかどうか」ではなく「重要かどうか」 で判断されます。

  
  対策

  ・不利な情報ほど先に出す
  ・書面＋口頭で説明
  ・記録に残すことを意識