まず、「査定価格」とは、不動産会社がその物件を市場で売却した場合に「このくらいで売れる可能性がある」と見立てた価格です。
これは、過去の取引事例、現在の市場動向、立地条件、築年数、部屋の間取り、管理状況などを総合的に判断して算出されます。

また査定方法には以下の2種類があります.。

・机上査定（簡易査定）

データベースや地図情報をもとに、短時間で算出

・訪問査定（実査定）

実際に現地を確認し、室内の状態や眺望、日当たりなども加味

① 市場の需給バランス、売り手が多く買い手が少ない

「買い手市場」の場合、競争が生じて価格が下がる傾向にあります。逆に「売り手市場」であれば、査定価格以上で売れることもあります。

② 売主の期待値とのギャップ

売主が「査定価格＝最低価格」と考えてしまうケースもあります。しかし、実際は買い手との交渉やタイミングによって価格が上下します。査定価格は“上限価格”ではなく、むしろ“目安価格”と捉えるのが正解です。

③ 価格交渉がある

不動産の購入では、買主からの価格交渉が入るケースが少なからずあります。その場合、数十万円から数百万円単位の価格交渉になることが多く、交渉に応じると最終的な成約価格は査定額より下がるのが一般的です。

④ 査定の“営業的側面”

一部の不動産会社では、他社よりも高い査定価格を提示して媒介契約を獲得しようとするケースがあります。これを「高値査定」といい、実際にはその価格で売れず、あとから値下げしていくという展開になることも少なくありません。

国土交通省の不動産取引価格情報や、各不動産ポータルサイトの分析によると、 査定価格と成約価格の差は平均して5〜10％程度、成約価格の方が低いとされています。
例えば、査定額が3,000万円だった場合、実際の成約価格は2,700〜2,850万円程度になることが多いということです。
ただしこれは平均値。
エリアや物件の状態、売却時期によって差は大きくなります。
特に、築年数が古い物件や駅から遠い物件は価格交渉が入りやすく、10%以上の差が出ることもあります。

査定価格と実際の売却価格の差をできるだけ抑えるには、以下のような対策が効果的です。

◎ 複数の会社に査定を依頼し、相場感をつかむ 1社だけに任せず、3社程度に査定を依頼しましょう。「高い査定」だけに釣られず、根拠や販売戦略も確認することが大切です。

◎ 売り出し価格の設定は、査定額ピッタリか、少し高めから始めて、反響を見ながら調整するのが基本です。高すぎる価格を設定してしまうと、売れ残って“値崩れ”を起こすリスクも。

◎ 室内をきれいに保ちましょう。内見時の印象が価格に大きく影響します。清掃や整理整頓、場合によっては小規模リフォームやホームステージングを取り入れるのも一つの手段です。

◎ 売却のタイミングも重要です。不動産市場には「繁忙期（1〜3月）」「閑散期（夏）」などの波があります。売却のスピードと価格、どちらを優先するかによって、最適なタイミングは異なります。

査定価格は、あくまでも「目安」であり、「保証された金額」ではありません。不動産会社の立場からすると、売主様に適正な価格でスムーズに売却していただくことが最も重要です。
高い査定額に飛びつくよりも、「根拠のある価格」や「販売戦略」がセットで語られているかを見極めることが、満足のいく売却結果につながります。

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